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Diagnostic immobilier à Bordeaux : ce qu'il faut vraiment pour vendre ou louer
Une échoppe à Saint-Augustin, un appartement en pierre aux Chartrons, une maison des années 70 à Caudéran : à Bordeaux, la liste des diagnostics dépend surtout de l'âge du bien, de ses installations et de son adresse. Voici ce que la loi impose, avec les particularités girondines que l'on oublie souvent.
La particularité girondine : l'état termites pour toute vente
Par arrêté préfectoral du 12 février 2001, l'ensemble du département de la Gironde est déclaré zone infestée par les termites. Conséquence directe : pour toute vente d'un bien bâti, à Bordeaux comme dans n'importe quelle commune girondine, un état relatif à la présence de termites doit figurer dans le dossier de diagnostic technique. Il est valable 6 mois : mieux vaut donc le programmer peu de temps avant la signature du compromis.
En cas de présence de termites constatée, le propriétaire doit en faire la déclaration en mairie. La Ville de Bordeaux peut ensuite imposer des travaux de traitement.
Les diagnostics obligatoires à Bordeaux
| Diagnostic | Quand est-il exigé ? | Vente | Location | Validité |
|---|---|---|---|---|
| DPE | Tout logement | Oui | Oui | 10 ans |
| Termites | Tout bien bâti en Gironde | Oui | Non | 6 mois |
| ERP (état des risques) | Tout bien | Oui | Oui | 6 mois |
| Plomb (CREP) | Permis de construire avant le 1er janvier 1949 | Oui | Oui | 1 an (vente) / 6 ans (location) si positif ; illimitée si négatif |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Oui | Parties privatives (à tenir à disposition) | Illimitée si négatif |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Loi Carrez | Lot de copropriété | Oui | — | Sans limite, sauf travaux |
| Surface habitable (Boutin) | Logement loué vide ou meublé | — | Oui | Sans limite, sauf travaux |
Pour la vente d'une maison individuelle classée E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE. Nous le détaillons sur la page DPE à Bordeaux. L'assainissement non collectif, lui, est contrôlé par le SPANC de la commune, et non par le diagnostiqueur.
Ce que le bâti bordelais change concrètement
Échoppes, chartreuses et immeubles en pierre
Une grande partie du parc bordelais (échoppes, chartreuses, immeubles du centre historique) date d'avant 1949. Pour ces biens, le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire à la vente comme à la location : ce sont surtout les anciennes peintures des menuiseries, volets, portes et cages d'escalier qui sont mesurées. Ces logements anciens ont aussi souvent des installations électriques rénovées par étapes, que le diagnostic électricité passe en revue point par point.
Maisons et résidences d'après-guerre
À Caudéran, au Bouscat, à Mérignac ou à Pessac, de nombreuses maisons ont été construites entre 1950 et 1997. Pas de plomb à rechercher, mais un repérage amiante est obligatoire avant la vente : toitures et plaques en fibrociment, conduits, dalles de sol ou colles anciennes font partie des matériaux contrôlés.
Appartements en copropriété
Dans les copropriétés du centre, des Chartrons ou de Bastide, la surface Carrez doit figurer dans la promesse de vente. Une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur l'autorise à demander une baisse du prix proportionnelle. Une mesure soignée, pièce par pièce, protège donc directement le vendeur.
L'ERP à Bordeaux : à remettre dès la première visite
L'état des risques est établi pour l'adresse exacte du bien. Selon la parcelle, il peut mentionner le risque d'inondation (les communes riveraines de la Garonne et de la Dordogne sont couvertes par des plans de prévention), le retrait-gonflement des argiles, le potentiel radon ou la sismicité. Il signale aussi la zone de bruit lorsque le bien est concerné par le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome, comme autour de l'aéroport de Bordeaux-Mérignac. Depuis 2023, l'information sur les risques doit être donnée à l'acquéreur ou au locataire dès la première visite.
Comment se passe un diagnostic avec Burdigala Diagnostics
- Devis en ligne : vous indiquez le type de bien, sa surface et son année de construction ; la liste des diagnostics nécessaires est déterminée automatiquement.
- Visite sur place : un seul passage pour l'ensemble des diagnostics. Vous pouvez confier les clés si vous n'êtes pas disponible.
- Rapports certifiés envoyés par email sous 24 h, prêts à être annexés au compromis ou au bail.
Burdigala Diagnostics est certifié par ABCIDIA, organisme accrédité COFRAC. La certification de tout diagnostiqueur peut être vérifiée dans l'annuaire officiel du ministère : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.
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